伴随人口红利衰减、中等收入陷阱、国际政治经济格局调整，美对华经济政策新倡导等一系列内外环境的驱动下，中国经济进步正进入“调结构，稳增长”。早在2015年11月，中央就提出了供给侧结构性改革，从提升供给水平出发，用改革的方法推进结构调整，矫正要点配置扭曲，扩大有效供给。针对中国经济进步存在的产能过剩、楼市库存大、债务高企等几大问题，中央推行 “三去一降一补”方法，促进经济社会持续健康进步。

1、房产行业的供给侧结构性改革

在房产行业，近十年来，政府过度用政策杠杆，地方政府对楼市调控主要通过限购、限贷、限外等抑制需要端等形式去调控被受土地财政、投资投机等挟持的楼市价格。但经过近几年的调控，楼市表现出投资增长乏力、供需扭曲，出现紧急结构性过剩，尤其是在三四线城市沉淀了很多投资。高库存是房产市场供需矛盾的集中体现，现有政策框架已经不可以有效解决，因此需要通过供给侧的系统改革来改变近况。国家层面上，一般倡导通过减税降费，解决政府在房产范围收取税费过高问题，同时，改革地方政府筹资管理和政府筹资体制、弱化地方地方政府土地收入与经济增长之间的关联度。总之，需要降低政府的过度干涉，推进房产行业供给侧结构性改革，激起了市场的活力。对于房产企业来讲，不只要看重去库存，更要看重“去杠杆、降本钱、补弱点”，通过加大策略本钱管理，提升核心角逐优势。

2、房产企业的策略本钱管理

（一）房产企业本钱控制近况

从本钱角度来讲，传统的房产本钱管理只看重商品建造环节的控制，忽略其他环节的本钱剖析和研究，表现为本钱管理的不完全性。早几年，房产价格的持续上涨，不需要太多考虑本钱效益，只须做出来就能卖，卖了就能赚钱，在这种首要条件下，房产行业尤其是一些中小型房产企业极少关注商品前期策划与全本钱效益控制，不注意所耗本钱能得到的市场价值，忽视了在某些状况下控制本钱成本或许会致使商品水平和企业效益的降低。

（二）房产企业生命周期本钱法

房产开发周期一般都要跨度几年，房产商品是高价值的长期耐用品，消费很久才能体现出品质。对于开发企业而言，本钱投入的经济合理性特别要紧，该投入的本钱没投入或投入不足，都会干扰销售收益和品牌价值，不该投入的本钱投了，也不会产生收益和品牌贡献，只能是本钱损失。以上特殊性决定了很多行业通用的量化本钱指标比较法对房产开发本钱管理只能起到肯定的参照用途。实践中，房产开发企业应该从长期角逐优势出发，打造合适自己的策略本钱管理模式，重视产品研发周期与全生命周期本钱管理。

生命周期本钱（Life-Cycle cosplayting， LCC）是用于辨别和显示一项商品整个生命周期本钱的一种管理技术。从商品的寿命周期过程来看，LCC是指商品从开始酝酿，经过论证、研究、设计、进步、生产、用一直到最后报废的整个生命周期内所耗费的研究、设计与进步成本、生产成本、用和保障成本及最后废弃成本的总和。管理房产项目整个生命周期的本钱，就意味着看重商品策划和设计，商品的策划和设计将决定绝大多数的本钱，从而保证项目收益的最大化。

LCC管理将房产企业本钱管理的视角向前延伸至策划设计阶段，向后延伸至售后服务及报废收购处置阶段，拓宽了本钱管理的视线，将本钱管理的重点放在面向市场的设计策划阶段。它需要企业在市场调查的基础上，针对市场需要、本企业的资源情况，借助横向纵向价值链剖析，确定自己策略本钱定位。通过对商品和服务的水平、功能、品种及开发周期等提出需要，并对商品本钱、收入、收益等进行预测，研究本钱增减与收益增减的关系，确定有益于提升本钱成效的最好设计策略。

传统上，房产企业项目开发本钱指的是土地本钱、建导致本与开发间接成本。项目的完全本钱是项目开发本钱再加上期间成本（财务成本、管理成本、营销成本）。现在，房产企业生命周期完全本钱主要包含内容有：

⑴研发阶段：获得土地价款包含前期调查成本、土地买卖价格、市政配套成本与拆迁补偿成本等。因为土地买卖是企业在充分研究，综合判断土地价值后，通过博弈谈判后获得因此将土地买卖价格纳入此阶段。

⑵商品设计阶段：设计成本包含规划设计费、施工图设计费、设计变更、园林环境费等。

⑶组织建造阶段：主体建安工程费、社区管网费、园林工程费、配套设施费、开发间接费（工程管理成本等）、期间管理成本、期间财务成本。

⑷营销与销售服务阶段：期间营销成本、前期物业成本、顾客用维护成本等。

传统房产企业偏重于项目本身工程造价本钱的控制与管理，也就是项目工程造价的概算、?A算、决算和工程变更的控制，但事实上设计策划本钱是控制后期建导致本的重点。尽管设计本钱在房产企业生命周期完全本钱中只占很小的比率，但设计决策阶段对商品定位、营销和服务具备要紧影响，它基本锁定了其余生命周期本钱的大多数。

以追求项目利益为出发点，以经济合理性最大的本钱提高商品的竞争优势，并形成行业本钱优势。一个项目的评价体系中，必须要评价各种商品所占用的资源，及其在市场上的价格认知。因此愈加多企业也开始高度看重投资决策和项目定位策划本钱。

（三）生命周期本钱法管理下的商品策划

通过运用SWOT剖析地块近况、市场状况、宏观金融环境等，知道角逐楼盘、当地消费习惯及消费潜在群体，结合公司策略经营目的确定市场定位，从而策划项目商品。 1.土地收益最大化的商品策划

商品策划实践中，以每平方米土地收益评估商品价值，以最低风险的商品发展新市场。土地税后净收益是指每平米土地带来的收益，任何商品按平米建筑面积折合计算每平米土地的价值贡献，这是商品策划设计过程中要紧的财务指标。

举例：某N项目土地面积10万平米，容积率1.5，依据市场调查，该地区可以选择叠拼（容积率1.1）与洋房（容积率1.5）。叠拼建安本钱3000元/?O，洋房建安本钱3100元/?O，土地本钱1800元/?O，通过计算土地收益（如表1）对比，确认叠拼别墅商品种类获得收益更高，因此该项目定位在容积率为1.1的叠拼商品进行设计开发。通过剖析比较土地创造收益的大小确定商品种类或商品组合种类，从而在前期设计阶段保证项目收益最大化。

2.看重品质提高的商品水平本钱管理

LCC管理关注客户，合理满足客户需要，降低顾客用及维护成本。市场及商品定位后，在开发商品过程，关注顾客需要，以符合企业策略需要的客户认可度为首要条件条件下，调节和控制商品水平本钱，投入有效本钱，保证资源产出效益最大化。一方面，注意挖掘项目产品研发中能提高价值、促进营销有积极推动作用的有效水平本钱，杜绝由于失误、守旧、成效把握不准致使的经济不适当的无效本钱；其次，在建安施工环节中，企业应重视购买的设施建材水平与商品定位一致性，采购过程中不可以一味地以最底价来选择。品质就是顾客认知的本钱，倘若在标准商品建安本钱每平米3500元基础上增加每平米500元本钱支出以内可以获得商品边际贡献（单位可售建筑面积的收入减去本钱大于0状况下），将500元水平本钱投入到顾客敏锐的地方如园林、立面、门窗、公共大堂装修等。房产企业全生命周期本钱管理下水平本钱控制既能满足用户的需要，又能使企业获得较好的经济效益。

3、结论

综上所述，房产企业因为其特殊的行业性质，特殊性的商品形态及商品生产周期，决定了房产企业的本钱控制工作与传统生产制造行业的不完全一致性。大家只须结合企业自己角逐优势，推行以全生命周期本钱法为主要工具的策略本钱管理，因地制宜，关注商品前期设计与开发，使用全过程、全本钱的管理模式，促进企业增加经济效益，达到企业策略经营目的。